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VEFA : définition, garanties et avantages par Khor Immobilier

Acheter une maison neuve

Après plusieurs années de travail acharné, vous pouvez enfin réaliser votre rêve. Dorénavant, vous disposez du revenu nécessaire pour devenir propriétaire et acquérir définitivement une maison. Plusieurs possibilités s’offrent alors à vous entre acheter une maison qui...

Acheter un logement est un des projets les plus importants d’une vie. De nombreux acquéreurs décident de se tourner vers le neuf pour s’éviter des travaux et disposer d’une habitation qui respecte les nouvelles normes écologiques. Dans ce cas, ils peuvent acheter en VEFA (Vente en l’État Futur Achèvement). Khor Immobilier revient sur cette pratique et répond aux questions des particuliers : Qu’est-ce que c’est ? Quelles sont ses garanties et ses avantages ?

Définition et particularités de la VEFA par Khor Immobilier

La VEFA ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est un contrat qui lie le particulier au promoteur lorsqu’il achète un bien immobilier sur plan. Retour sur ces particularités avec Khor Immobilier, promoteur immobilier.

La vente en état futur d’achèvement signifie que l’acquéreur achète un bien immobilier qui n’est pas encore construit. Le transfert de propriété s’effectue immédiatement du promoteur vers l’acquéreur pour ce qui est du sol. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur réalisation.

Si dans certains cas la construction est déjà bien avancée au moment de l’acquisition du bien, elle peut également démarrer plusieurs mois après la signature du contrat de réservation. Dans tous les cas, l’achat du logement va donc s’effectuer sur plan.

Le contrat de réservation

La VEFA est une formule extrêmement encadrée par la loi et sécurisé pour l’acquéreur. Elle obéit à une chronologie précise : elle commence par la signature du contrat de réservation, celui-ci permet à l’acquéreur de bloquer le bien qui l’intéresse. Le promoteur ne peut alors plus le vendre à une autre personne.

Plusieurs éléments doivent obligatoirement être mentionnés dans ce contrat comme par exemple :

  •     La localisation du bien ;
  •     Le nombre de pièces ;
  •     La surface habitable approximative ;
  •     Les caractéristiques principales de la construction ;
  •     Le prix ;
  •     Ou encore le délai d’exécution

A noter qu’un dépôt de garantie de 2 à 5 % en fonction de la date de livraison peut être demandée à l’acquéreur au moment de la signature du contrat de réservation, mais il n’est pas obligatoire.

Recherche de financement

Vient ensuite la recherche de financement. La réservation est effective une fois le contrat de réservation signé par l’acquéreur et le promoteur, mais sous deux conditions suspensives. La première condition est que l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour annuler sa réservation, suite à la réception de son contrat de réservation contresigné. En cas d’annulation, le dépôt de garantie, s’il a eu lieu, lui est alors restitué intégralement.

La deuxième condition est que l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour trouver un financement après le démarrage des travaux. Cette recherche de financement se conclut par une offre de prêt signé entre l’acquéreur et un organisme bancaire. Cette offre est alors adressée au notaire qui se charge de rédiger le contrat de vente définitif, aussi appelé l’acte de vente authentique.

L’acte authentique

La signature de l’acte de vente authentique établi que l’acquéreur devient propriétaire du sol, puis du logement au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble. Cet acte doit obligatoirement être rédigé et signé chez un notaire.

Quels sont les différents points importants stipulé dans l’acte authentique ?

L’acte authentique stipule notamment :

  •     La description de l’immeuble
  •     Les caractéristiques techniques du logement ;
  •     Le prix et les modalités de paiement ;
  •     Les pénalités dues, soit par le promoteur au cas de retard de livraison du logement, soit par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance ;
  •     Le délai de livraison

En quoi consistent les appels de fonds ?

Le paiement du bien s’effectue au fur et à mesure de la construction selon plusieurs appels de fonds. Ceux-ci sont encadrés par la loi et ne peuvent être modulés par le promoteur.

Quand payer et combien ?

 

Les appels de fonds ne pourront dépasser : 35% du prix du bien à l’achèvement des fondations, 35 % supplémentaires à la mise hors d’eau et enfin 25% à l’achèvement de l’immeuble. Le solde, soit 5%, est payable à la livraison du logement (mise à disposition de l’acquéreur).

La livraison du logement

La phase finale de la VEFA est la livraison du logement. Une fois la construction du logement achevée, l’acquéreur va prendre possession de son bien en vérifiant que ce dernier est conforme en tous points et ne présente pas de défauts. C’est une démarche importante qui nécessite une vérification attentive et minutieuse. En cas de défauts constatés, l’acquéreur devra les notifier aux promoteurs dans un délai d’un mois après la signature du procès-verbal de livraison. Le paiement du dernier appel de fonds correspondant aux 5 % restants n’intervient qu’une fois que le logement livré est jugé conforme. En cas de non-conformité, le solde restant sera consigné. Il est important de noter que la date de livraison signe le point de départ des différentes garanties constructeurs. L’acquéreur n’a plus qu’à emménager.

Les garanties de la VEFA

La VEFA, proposée par des promoteurs comme Khor Immobilier est considérée par les notaires comme un système très bien sécurisé pour les acquéreurs. En effet, pour contrebalancer la prise de risque d’acheter un logement qui n’est pas encore réalisé, la VEFA dispose de deux types de garanties.

Les garanties financières

La garantie d’achèvement de l’immeuble :

Le promoteur est tenu de justifier, sous peine de ne pouvoir signer les ventes, d’une garantie d’achèvement de l’immeuble, qui a pour objet d’assurer à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du promoteur, par le versement des sommes nécessaires à cet achèvement. Elle peut être fournie par un organisme bancaire (garantie extrinsèque).

Les garanties techniques

 

Elles sont au nombre de 5 et protègent l’acheteur par rapport à son bien immobilier :

  •     La garantie de parfait achèvement : juridiquement, la garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux envers le promoteur. Elle court pendant un délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Pour permettre à l’acquéreur de mettre en œuvre cette garantie, une liste des entreprises par corps d’état lui est remise.
  •     La garantie biennale ou de bon fonctionnement : également obligatoire et valable deux ans, elle concerne les défauts de fonctionnement constatés sur les éléments d’équipement dissociables de la construction.
  •     La garantie décennale : toujours obligatoire et valable dix ans, elle couvre l’acquéreur concernant les défauts qui rendent le logement inhabitable comme les graves défauts d’étanchéité ou de solidité des fondations, des murs, de la toiture, etc. A noter que les défauts esthétiques ne sont pas couverts.
  •     La garantie des vices et défaut de conformité apparents : obligatoire, elle permet lors de la livraison de consigner dans le procès-verbal de livraison tout ce qui ne serait pas conforme dans la réalisation de l’immeuble. Elle donne à l’acquéreur un délai d’un mois supplémentaire pour notifier au vendeur des nouveaux vices ou défauts de conformité apparents par lettre recommandée.

    La garantie phonique : le promoteur est tenu de  livrer un bien respectant les exigences réglementaires en matière d’isolation phonique. Le promoteur est garant de cette obligation pendant un an à compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur.

Les avantages de la VEFA

Le promoteur étant le maître d’ouvrage pendant toute la durée des travaux, l’acquéreur n’a aucune responsabilité. Ainsi, la maîtrise de la construction incombe au promoteur jusqu’à livraison du bien.

La VEFA est un produit sécurisé pour les acquéreurs, car la construction doit respecter les réglementations en vigueur. Pour ce faire, toutes les études sont réalisées.

Etant donné que la VEFA repose sur l’achat d’un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits (environ 2,5%) et de nombreuses garanties protègent le bien tout au long de sa vie.

Un bien immobilier en VEFA est réalisé en respectant le plan local d’urbanisme. En effet, le permis de construire est validé de telle sorte que le bâtiment s’accorde parfaitement avec son environnement.

Le dernier avantage et non des moindres est que la VEFA permet un accompagnement personnalisé de la part du promoteur, du début de la prestation jusqu’à la remise des clés. L’acquéreur se voit donc accompagné par un professionnel de l’immobilier pendant la période de vente et de la construction et un dispose d’un SAV une fois les travaux terminés.  

La VEFA, c’est donc l’achat d’un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore terminée. Ce contrat garantit l’achèvement du programme immobilier, même en cas de défaillance du promoteur. Les paiements sont échelonnés et versés selon le constat de l’avancée des travaux de réalisation de l’immeuble.

Enfin, avec la VEFA, l’acquéreur peut accéder à des biens neufs personnalisables selon les options proposées par le promoteur.

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